Vicenç Hernández es autor de La Revolución Proptech, junto a Anna Puigdevall y a Gustavo Adolfo. Vicenç es CEO de Tecnotramit, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI) y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC). Ya no hay sector ajeno a cambios en la tecnología, ya no hay modelos de negocio eternos.
Vivimos en una constante oleada de nuevas actividades que nacen, otras que se reconvierten y muchas otras que desaparecen. El sector inmobilario es cada vez un sector más amplio, complejo, asociado a muchos servicios y oportunidades. De todo ello hablamos en esta entrevista con una verdadera referencia en este campo.
—Vicenç, empecemos por lo básico, ¿existe alguna definición aceptada sobre qué es el Proptech?
No hay una definición única pero tampoco admite demasiadas interpretaciones, ya que se trata de la confluencia de aplicar diferentes tecnologías dentro del proceso de negocio del sector inmobiliario. Si bien no es nuevo porque desde hace años algunos modelos de negocio dentro de un sector tan tradicional como el inmobiliario se están transformando gracias a la aplicación de nuevas tecnologías.
No es hasta hace relativamente poco que se ha constituido como un sector propio con capacidad de alterar las reglas del juego, romper barreras de entrada y alertar de que algo está cambiando.
—¿En qué grandes ámbitos, si los pudieras simplificar, está la revolución de las Proptech?
Pues pese a que mucha gente focaliza este revolución en la tecnología, para mí la gran disrupción se corresponde en cómo está afectando a los modelos de negocio tradicionales.
Los avances tecnológicos producidos por una o la combinación de varias tecnologías, serán recurrentes y tendrán una afectación coyuntural. Pero la verdadera trascendencia vendrá por cómo estas tecnologías irán modelando el sector inmobilario en su capacidad para satisfacer las necesidades del mercado.
A partir de aquí podemos hablar de cambios en temas relacionados con la captación del talento, habilidades directivas y otros aspectos que se ven afectados como consecuencia de estos cambios en los modelos de negocio.
—Para los que tengan dudas, ¿en qué se diferencia la digitalización de un sector, como el inmobiliario, de cualquier otro que hayamos visto en la economía?
Lógicamente hay un factor muy diferente entre los procesos de digitalización de empresas industriales y de servicios. En el caso del inmobiliario adquieren más relevancia ya que es un sector con trascendencia económica, pero también sociológica que genera constante debate.
La importancia de la digitalización de un sector no proviene de la tecnología que entra sino de cómo esta está modificando la manera de trabajar y relacionarte con tu mercado. Las tecnologías cambian en función del tipo de industria, pero cuando hablamos de su papel en un proceso de innovación y de qué manera se monetiza a nivel empresarial, los cambios entre el sector inmobiliario y el resto no son tan diferentes.
No se puede hablar de digitalización sin tener en cuenta los cambios que esta está generando en materia de gestión empresarial.
—Hablamos de innovación, y de tanto usar el término incluso va perdiendo significado: ¿qué tipo de innovación está experimentando el sector Proptech y qué está cambiando las reglas de juego?
Cierto. Hoy en día estamos abusando de ciertos vocablos en nuestro lenguaje diario de gestión empresarial y la innovación y, sobre todo, sus requerimientos y consecuencias muchas veces no se acaban de tener claras.
No obstante, en el caso concreto de las startups de base tecnológica, podríamos hablar de una innovación de riesgo bajo con retornos altos. Estos es posible gracias a la existencia de canales digitales y plataformas que favorecen el crecimiento exponencial aprovechando al máximo la minimización de costes fijos.
La parte negativa de este tipo de innovación es que tiene un fuerte carácter especulativo, por lo que la capacidad distributiva de su generación de riqueza suele estar concentrada en manos de inversores y emprendedores sin cumplir en muchas ocasiones -no todas- que sus modelos de negocio generen altos índices de empleo de manera sostenible.
—Como le gusta decir a mi amigo y coautor, Xavier Marcet, la innovación tiene que acabar en las agendas: qué se hace, quién, cuándo y cómo. Va más allá de frases y de post-its. Y eso depende de la forma en la que hacemos las cosas, y cómo involucramos las mentes creativas de una organización. Y esto es una tarea dura: ¿crees que se está gestando un nuevo management?
Sin duda. En el momento que se tocan los modelos de negocio, las habilidades directivas y los ecosistemas internos de las organizaciones requieren cambios, por lo que se necesita una fuerte dosis de psicología organizacional. Pero para que la innovación acabe en las agendas de toda la organización primero se debe dar un cambio cultural, lo cual es muy fácil de decir pero muy difícil de llevar a cabo.
Algo que pocas organizaciones entienden es que la innovación requiere gestión, ya que no puede quedar en un PowerPoint o una simple carta de buenas intenciones. La organización ha de generar métricas y establecer procesos de testeo en diferentes momentos de su cadena de valor. La razón, porque en muchas ocasiones el concepto de innovación se concibe desde un sentido finalista más que procedimental y esto lleva a muchas decepciones y fracasos al no cumplir las expectativas.
Por lo que si el desarrollo de un proceso de innovación no está en la agenda es difícil poderlo medir y gestionar como es debido.
—Empiezan a escucharse voces de que puede haber una burbuja en el sector tecnológico: la creación de valor está definida en una rentabilidad “futura”, por un lado, y por otro, los precios de las operaciones financieras (también las Proptech) están —para algunos inversores— a niveles desproporcionados, ¿qué opinión tienes al respecto?
Hace tiempo que aviso de una burbuja especulativa alrededor de los modelos de financiación y crecimiento de muchas empresas emergentes. Hablo con muchas empresas startup del mundo Proptech y Fintech, y tengo la oportunidad de participar en varias tanto como inversor y/o asesor.
Si el foco está más puesto en ver quién hace la ronda de financiación más grande en vez de consolidar su modelo de negocio se deben activar varias alarmas.
Montar una startup con la idea de hacerla crecer lo más rápido posible para dar el pase con una fuerte revalorización es una opción lícita, pero hay que entender que requiere de una metodología diferente a la de consolidar un modelo de negocio más perdurable. Ambas opciones son correctas pero requieren estrategias diferentes.
Cuando las medallas vienen por haber ganado la carrera a la ronda de financiación más abultada en vez de por una mayor penetración en su mercado esa empresa empieza a perder el foco. Las rondas de financiación son importantes para dotar de gasolina al proyecto, pero de nada sirve tener el depósito lleno si no sabemos hacia dónde dirigimos el coche.
—Vender activos inmobiliarios es algo tremendamente complejo, ¿Podrías ponernos algún ejemplo de empresas y servicios Proptech te parezcan realmente fascinantes?
El Proptech no sólo está cubriendo necesidades de comercialización. En este caso concreto la aparición del metaverso, con las múltiples dudas que todavía despierta, es un factor importantísimo para la comercialización de obra nueva.
En este sentido, el ejemplo de Datacasas es un punto de inflexión que ya es referencia en el sector. Pero hay compañías que están revolucionando el sector inmobiliario más tradicional sin necesidad de focalizarse en la comercialización. Tenemos el caso de Inviertis, que abre un nuevo campo en la inversión y rentabilización de activos inmobiliarios. De Tribu, en el aprovechamiento y optimización de espacios de trabajo; o Vidoqui, a la hora de cubrir un reto social como es solucionar el problema de acceso a la compra de una vivienda por parte de la gente joven, etc. Pero me dejo muchas que creo que están haciendo un gran trabajo y están sabiendo aprovechar ventanas de oportunidad en un sector donde las necesidades de los clientes se han multiplicado.
—España apostó demasiados años por poner grandes sumas de recursos financieros en los activos inmobiliarios, ¿el sector Proptech ayuda en alguna medida a evitar potencial burbujas futuras?
No es su función. La reiteración de sesgos cognitivos que afectan a la toma de decisiones de inversión es algo constante y el Proptech no tiene por qué solucionar este problema. Otra cosa muy diferente es que el Proptech proporcione una opción de inversión alternativa tanto en su versión de inversión corporativa como startup como por algunas soluciones que da para invertir en activos inmobiliarios de manera diferente a como estamos acostumbrados.
Amplía el abanico de opciones de inversión y abre la posibilidad a un mayor número de personas. Pero las burbujas especulativas serán constantes mientras la irracionalidad impere en nuestra manera de tomar decisiones.
—En un modelo de negocio sustentado en miles de agentes inmobiliarios que hacen de intermediarios; después con portales que, detrás, tienen una ingente cantidad de datos que tratan de rentabilizar: ¿Crees que esta explosión del Proptech va a cambiar no sólo los modelos de negocio, sino que va a eliminar la figura de los intermediarios?
Para nada. Sí que es verdad que la figura del intermediario que sólo se centre en el producto y su único valor sea conectar oferta con demanda va a tener un futuro bastante negro. Pero el intermediario que sepa aportar valor al proceso y focalizar su modelo de negocio centrando su propuesta de valor en el cliente seguirá con mucha fuerza.
Si hace 20 años queríamos comprar o vender activos financieros necesitábamos un intermediario en forma de agencia o sociedad de valores, hoy hay canales que permiten transaccionar en los diferentes mercados financieros sin necesidad de una persona que realice la compraventa, Pero esto no ha eliminado a los intermediarios que han aportado valor mediante un buen asesoramiento y entendiendo que la cadena de valor de su servicio es más amplia que la pura transacción.
En el mercado inmobiliario pasará lo mismo. Habrá mercado para todos, tanto para el que quiere comprar mediante plataformas que unen oferta y demanda como para el que necesita un acompañamiento profesionalizado en la operación. Por lo que el intermediario que piense en global y focalice su trabajo en un asesoramiento más amplio seguirá con más fuerza.
—¿Se abre la puerta a grandes operadores tecnológicos Proptech (como ocurrió con gran parte del sector digital) internacionales y una alta concentración empresarial?
Cuando en un sector se eliminan o se rebajan las barreras de entrada se abre la puerta a que más oferentes entren en ese mercado, independientemente de su origen. Pero eso no es malo, ya que aumentará la competencia y redundará en un servicio más competitivo para el consumidor.
Dicho esto, el sector va a tener que ver concentraciones empresariales en busca de la eficiencia en procesos y, por tanto, costes, si quieren mantener márgenes ante la bajada de precios que supone una mayor competencia.
El Proptech va a requerir una depuración importante que pasará por la desaparición de algunas compañías, la fusiones de empresas del sector y, sobre todo, la integración de empresas de base más tecnológica dentro de la cadena de valor de empresas más tradicionales.
Sea como fuere vamos hacia un proceso de economía colaborativa que llevará a una depuración del sector. Que este proceso lo lideren operadores tecnológicos dependerá de su capacidad por entender el sector, lo cual no siempre ha sido así al haber centrando en muchas ocasiones su estrategia en su potencial tecnológico olvidando las casuísticas del sector en el que querían entrar.
—¿Qué 3 recomendaciones de política económica consideras imprescindibles para desarrollar el sector Proptech en España?
No se trata tanto de potenciar de manera concreta el sector del Proptech, sino de establecer políticas generales que ayuden a fomentar la innovación tanto desde el punto de vista de la inversión como su desarrollo en los diferentes sectores industriales.
De nada sirve establecer políticas concretas para la innovación de un sector si no hay un ecosistema global que potencie y financie el desarrollo de innovación y talento.
En España estamos a la cola en esta asignatura por mucho que seamos el segundo país del mundo con más capacidad de atraer inversión al mundo Proptech, ya que son dos cosas muy diferentes. El gran problema de las políticas de innovación es que generan resultados a largo plazo, y para nuestros políticos su largo plazo finaliza en las próximas elecciones.
Se busca aquello que dé soluciones rápidas y pueda generar réditos electorales. Se deberían coordinar mejor las políticas de investigación e industria, potenciando la financiación de proyectos gestados en el ámbito universitario que muestren excelencia en sus procesos de transferencia al entorno socioeconómico.
También es necesario dotar de más estabilidad financiera a los centros tecnológicos y los clústers territoriales para que puedan concentrar talento de capacidad investigadora.
Y, por último, una política fiscal atractiva para la inversión privada en proyectos de innovación que permitan un mejor flujo de capital.
—¿Qué le dirías a una pequeña agenda inmobiliaria que va viviendo año tras año en sus mercados y sabe que el tablero de juego está cambiando? ¿Por dónde empezar?
Es un mensaje insistente que estamos dando a nivel institucional desde la plataforma que me brindan las asociaciones inmobiliarias que presido. Estamos en un entorno con cambios más exponenciales que lineales y esto implica cambios radicales en la forma de llevar a cabo nuestros negocios.
Las agencias más pequeñas tienen diferentes retos; deben ser capaces de generar estructuras mas ágiles para adecuarse a los cambios constantes del entorno, profesionalizar sus estructuras de decisión y gestión, cuidar el talento humano más que centralizar su preocupación en las nuevas tecnologías y, además, saber establecer acuerdos de economía colaborativa.
Esto último pasa por entender y aceptar la competencia y ver el sector Proptech como un aliado que te proporcione crecimiento inorgánico necesario para no quedar rezagado en temas de innovación.
El papel de las asociaciones profesionales es fundamental para acompañar en este proceso y ayudar a reinventar estas pequeñas agencias que han de pasar de un modelo de gestión de tienda con foco local a un modelo de gestión empresarial con foco más global.
