Proteger contra los desahucios: el cómo es muy importante

y 15 noviembre 2012 14

Stop DesahuciosLos españoles debemos a los bancos 782.000 millones de euros, el 80% en hipotecas para la adquisición de vivienda; en 4,4 millones de hogares hay al menos una persona en paro; se destruyeron 3,2 millones de empleos en 5 años y tenemos 5,8 millones de parados. La mayor parte de la destrucción de empleo y del incremento del desempleo se han concentrado en personas con media/baja cualificación, especializados en sectores de mano de obra intensiva y poco cualificada. En una década, los españoles hemos sido capaces de endeudarnos a un ritmo 3 veces mayor al de nuestra renta per capita. Con todos estos ingredientes se está cocinando uno de los problemas más importantes de la economía española, una potencial fractura social. Y como máximo exponente actual de esta fractura social están los desahucios. La alarma social ha obligado a los dos principales partidos mayoritarios a plantear medidas urgentes para frenar este fenómeno y el tema será abordado hoy por el Consejo de Ministros.

Efectivamente, frenar los desahucios es una formaa de frenar un problema de cohesión social que emerge paulatinamente España. Pero la pregunta que nos gustaría analizar en esta reflexión es si cualquier medida para frenar esos desahucios es igualmente válida.

Historia de un exceso

Esta crisis es la historia de un exceso, el de la gula financiera. Al principio de la misma, parecía que los balances de nuestras entidades financieras estaban limpios de activos tóxicos o “subprime”. Pero la realidad comenzó a complicarse trimestre a trimestre con el deterioro macroeconómico de España y la afloración una gran cantidad de préstamos con garantías hipotecarias con menor calidad o solvencia de la supuesta.

Las entidades financieras, bancos y cajas, otorgaron préstamos a ritmos crecientes (el crédito a la construcción en España creció a un 18% anual desde 1999 hasta 2007), sabiendo que con ello dispondrían de un “capital inmobiliario” que respaldaría sin mayores problemas (recuerden la tremenda máxima del anterior boom: “el precio de la vivienda nunca baja”) el repago o devolución de la deuda.

El análisis de las nominas o de las diversas fuentes de ingresos de los prestatarios, tan vitales en la actualidad, no eran entonces tan importantes en el análisis de viabilidad. El problema surge cuando el capital inmobiliario comienza a depreciarse y los bancos tienen serias dificultades para recuperar aquello que han prestado. La gula hipotecaria nos pudo y las hipotecas típicas pasaron como por arte de magia de 20 a 40 años. Esta relación en las condiciones de acceso a una hipoteca fue el combustible ideal para crear la burbuja.

 

Cómo proteger contra los desahucios

Existe un sentimiento generalizado, y nos atrevemos a decir real, de indefensión del ciudadano ante la contratación de una parte muy importante de los productos financieros que existen en el mercado, incluidas las hipotecas, que a pesar de ser un instrumento muy habitual, tienen sus dificultades contractuales, a veces muy difíciles de detectar y negociar. En ese contexto, el ciudadano tiende a considerar como injusta la posición de ventaja informativa y de negociación que poseen las entidades financieras.

Así, por ejemplo, en el caso de una hipoteca, una entidad presta un dinero garantizado con una vivienda que se quedará en caso de no devolución del préstamo. Y, aparte de quedarse con la vivienda, cobra intereses de demora (habitualmente superiores al 20%), puede subastar el inmueble en condiciones muy aceleradas (a bajo precio para deshacerse rápidamente de ella) y, además, exigir de por vida el resto de la deuda pendiente.

Como es habitual en finanzas, las claras ventajas para el banco en términos de riesgos se tienden a compensar en términos de precios. Gracias a la seguridad que el banco obtenía, éste se atrevía a conceder hipotecas a largo plazo por importes que bajo otras condiciones no hubiera aceptado. Y es innegable que ello tuvo efectos positivos en la economía, permitiendo el acceso a la vivienda en propiedad a una parte muy importante de la población.

La clave está en que durante muchos años existió una clara asimetría informativa entre compradores y vendedores. Gran parte de los compradores pensaban que el precio no podría bajar por algún tipo de ley natural y, además, a buen seguro desconocían la posibilidad de que tras una ejecución pudiese seguir quedando deuda pendiente. Y esta asimetría informativa es la que hace que la regulación sobre la venta de ciertos productos financieros tenga sentido. En España tenemos experiencia con la MIFID, y tenemos el recuerdo reciente de las preferentes bancarias. En las condiciones actuales, es razonable pensar que debamos proteger a los consumidores que no disponen de información suficiente, y que hoy afrontan las consecuencias derivadas de esa asimetría en el acceso a información.

Aceptamos, por tanto, esta reclamación social como legítima, pero con cuidado. Debemos buscar una fórmula que permita ayudar a los necesitados sin pervertir los incentivos y mecanismos del mercado de crédito hipotecario ¿Cómo conseguir esto?

Cuidado con las Cédulas Hipotecarias

En el caso de toda reforma legislativa, es clave tener en cuenta el riesgo regulatorio que se puede introducir. Uno de los pilares que no podemos socavar es el de la certeza jurídica de los contratos que se firman. Si protegemos de los desahucios mediante cambios o acciones en el código de buenas prácticas bancarias posiblemente esto tendría menos repercusión colateral para los bancos que si cambiamos la propia Ley Hipotecaria, como algunos proponen.

Esta Ley no sólo regula la relación entre prestamista (banco) y prestatario (hipotecado) sino que tiene muchas más implicaciones globales. Y es que las entidades financieras actualmente utilizan a su vez esas hipotecas como colateral (garantía) para captar financiación para gran parte de su balance, mediante la emisión de Cédulas Hipotecarias.

Si se reforma la Ley Hipotecaria estaríamos alterando la esencia de la Cédula Hipotecaria, bajo la cual se emite deuda con el respaldo de una cartera de préstamos hipotecarios “de alta calidad” que, bajo esta Ley, se llaman “elegibles” y que se definen en función de características como ratios Loan-to-Value (LTV) de 80% o incluso menos.  La modificación de esta Ley supondría que la demanda de este tipo de productos sufriría por el aumento del riesgo regulatorio, que observarían los inversores y que podría perjudicar, aún más, a nuestro sistema financiero. Este producto, la Cédula, ya está muy denostado en el mercado debido a la gran crisis inmobiliaria en la que estamos inmersos. Si ahora se reforma aún más tocando la Ley Hipotecaria, esto puede ser el hito que lleve a enterrarla definitivamente.

Una alternativa para la protección del hipotecado

Las sociedades occidentales han aceptado ordenarse conforme a un principio de responsabilidad, principio que alinea los incentivos de ambas partes en los contratos que los agentes firman, como establece la propia Ley. La discrepancia se encuentra, por supuesto, en la severidad de las consecuencias sociales. La posibilidad de perder la vivienda y mantener aun así una deuda con el banco es percibido como algo absolutamente desproporcionado, sobre todo en familias sin recursos y en una dura senda de exclusión social. La deuda pendiente, por pequeña que pudiese ser, acarrea un coste adicional ya que impide olvidar al desahuciado su error o su mala suerte, al tener que afrontar mes a mes el pago de la misma.

La información asimétrica de la que antes hablábamos hacía que, hace años, nadie pensase que una cosa así fuese posible.  Buena parte del problema está en el método de subasta de la vivienda adjudicada, en la que el banco no tiene un excesivo incentivo a preocuparse en encontrar un comprador dispuesto a pagar un precio razonable. La legislación permite al banco venderla por un importe mínimo equivalente al 60% del valor de tasación. Es decir, el hipotecado puede llegar a asumir hasta un 40% de la deuda pendiente viva tras perder su vivienda (según el LTV del préstamo). Ésta es la razón por la cual quien ya no puede pagar la hipoteca hace lo imposible para seguir pagándola y trata de venderla en el mercado con el objetivo de superar ese precio de subasta.

Una sencilla idea sería subir dicho porcentaje hasta el 95%, por ejemplo, lo cual supondría una aproximación hacia la “dación en pago” sin llegar a su implantación, y podría servir para reducir los tratamientos percibidos como injustos sin reducir el incentivo del hipotecado a pagar su deuda –una ejecución más una deuda del 5% seguirían siendo un castigo, sin duda duro, pero igual con menores consecuencias-. El banco vendería la vivienda y se le obligaría a no aceptar un precio inferior a 95% del valor de tasación. La diferencia respecto a la implantación de la dación en pago se encuentra en dicho 5%, el cual, sin ser cuantitativamente vital, sí ayudaría a reducir la excesiva asunción de riesgos por parte del comprador, y a la vez introduciría más disciplina en la tasación de las viviendas.

Efectos positivos de esta medida

:: Los bancos no romperían el mercado inmobiliario a la baja con las ventas forzosas de viviendas, incentivos que existen y son reales con el nacimiento del propio banco malo.

:: Como las ventas forzadas se limitarían en el precio, ello contribuiría a una cierta estabilidad en el suelo del precio inmobiliario.

:: Como el castigo para el hipotecado sigue existiendo, la propensión a cometer impago no tendría por qué variar significativamente.

:: Y, además, el endurecimiento de las condiciones de recuperación de las casas adjudicadas, endureceraía las condiciones de concesión de nuevos préstamos, descendiendo el número de préstamos concedidos, lo que cual podría ser un buen remedio al pecado capital de la gula: consumiremos menos hipotecas en el futuro y se podrán reactivar otros mercados, como el del alquiler.

Con mejor información para bancos y consumidores, se podrían reducir el número de hipotecas concedidas y el número de desahucios. Esto contribuiría a largo plazo en estabilizar el precio del mercado inmobiliario. De hecho, la medida introduciría dos fuerzas contrarias: por un lado, los precios de venta forzada no se desplomarían; por otro lado, se reducirían las transacciones. Ello podría tener un efecto más saludable que las posibles ventas aceleradas que el Banco Malo (SAREB) irá efectuando con los activos que adquiera.

La solución para los desahucios actuales

Hasta ahora hemos tratado soluciones que crean incentivos a largo plazo para reducir el impacto de los desahucios. Pero, ¿qué hacemos con los desahucios que se están produciendo actualmente? Aunque lo responsable sea legislar para prevenir esta situación en el futuro, la demanda social nace de los desahucios producidos por la situación actual.

Pues bien, el Estado tiene, a diferencia de otras ocasiones, el instrumento perfecto para frenar o amortiguar estas situaciones críticas: la SAREB dispondrá de una gran cartera de inmuebles adjudicados que podrá poner en circulación con fines sociales.Además, como la SAREB no venderá todos sus activos con celeridad y mantendrá una cartera de viviendas vacía, el coste de la intervención pública para frenar el drama de los desahucios no tendría por qué ser excesivo (aunque es cierto que habría que analizar en detalle el coste y las consecuencias de una operación así).

La legitimidad de las instituciones emana de los ciudadanos, y cada mes que pasa resulta más difícil mantener dicha legitimidad. La perspectiva de tener una entidad pública como el SAREB con una amplia cartera inmobiliaria sin utilizar, proveniente de un gigantesco saneamiento del sector público tras aceptar una socialización de las pérdidas reales, resultaría realmente grotesco para la mayor parte de la población. Es el momento ideal para que las medidas de rescate no sólo se dirijan solo a las entidades financieras, sino también a los individuos que peor parados han salido de la crisis. Por ello, animamos al Gobierno a considerar la posibilidad de que un porcentaje de las viviendas finalizadas que la SAREB adquiera se destinen al alquiler social para familias realmente necesitadas, poniendo así un primer remedio a la fractura social latente.

14 comentarios

  • Pau A. Monserrat  

    Un honor haber sido enlazado en un artículo de esta magnífica calidad sobre un tema de máxima actualidad e importancia económica y social.

  • DaniAfi  

    Muy buen artículo. Y el de la Masa Oscura en el confidencial también!
    Enhorabuena por el trabajo y esta web.

    Un abrazo Andrés!

    Daniel Suárez

  • Helena Abellan  

    Buen artículo, pero creo que deberiais dejar claro que en la primera sentada entre PSOE y PP para tratar el tema de parar los deshaucios no fueron capaces de ponerse deacuerdo y que eso es como mínimo lamentable. Una de dos: o todo era una pantomima política de las habituales (“vamos a tomar medidas”) y que en realidad la banca no se toca y manda bastante más que los políticos o tenemos una clase política tan lamentable que no es capaz de ponerse deacuerdo ni ante una situación como esta. Creo que es un punto que completaria todavía más el artículo. Alguien se cree que realmente se van a tomar medidas políticas al respecto?

  • Andrés Alonso (author)  

    DaniAFI,
    muchas gracias! Un orgullo viniendo de ti! A ver si consigo convencerte para sacar un post tuyo de bolsa por aqui jejeje 😉
    Un abrazo
    Andrés

  • Andrés Alonso (author)  

    @Pau,
    un placer! El link … es que nos venía perfecto ahi! jeje Y sabemos que eres una de las referencias nacionales en cuanto a mercado inmobiliario y finanzas personales.

    Un saludo,
    Andrés

  • Andrés Alonso (author)  

    @Helena,
    anotamos la cuestión … obviamente se escapa al ambito puramente economico (donde nosotros estamos más comodos) y toca ya la negociacion politica pura y dura, como bien comentas ¿Creemos que se van a tomar medidas? Lo unico que podemos decir es que esperamos que si.

    Un saludo y gracias por el comentario!

    Andrés

  • DaniAfi  

    -@Andrés

    Por supuesto que escribiré, un placer! Te adelanto el tema, del…

    CAPM –> behavioural/evolutionary finance

    Me estoy documentando, además de madurar varias ideas. Cuando las ordene como es debido, a ver si logro un artículo decente.

  • […] porque el comercial de turno no le llama me leo este artículo de Sintetia que habla sobre Como solucionar con un poco de cerebro y sin populismo el tema de los deshaucios y ya pierdo del todo la esperanza: no hay suficiente reflexión, no hay suficiente conciencia; […]

  • Juan  

    No entiendo. Se trata del 60% de tasacion en el momento de compra o en el actual? Si es el segundo, la deuda todavia puede ser enorme.

    Una opcion mejor seria dejar hacer una “short sale”. Es decir, el hipotecado puede vender la vivienda y hacerse cargo de la diferencia.

    Alguien sabe si es posible en Espanya? He oido informaciones ..contradictorias

  • Javier García  

    Hola Juan, en este link tienes ejemplos reales: http://www.elconfidencial.com/vivienda/2012/11/14/la-banca-miente-si-hace-negocio-al-desahuciar-y-quedarse-con-los-pisos-109160/

    Se trata del 60% de tasación de compra que es lo que fija la cuantía del importe del préstamo…mira ese link y si tienes dudas nos dices.

    Gracias!

  • Juan  

    Gracias por la clarificacion. Pero sigo sin entender tu algumento. Considera un piso que se compro en su epoca por 300k y hoy vale 200k.

    Como va a vender el banco la casa por el 95% de los 300k (285k)?

  • Andrés Alonso (author)  

    Hola Juan,
    el banco no vende la casa a un precio determinado.
    El proceso es el siguiente: el banco procede a subastar la casa, y si resulta desierta, entonces la ley dice un precio al que el banco puede adjudicarse esa casa. Actualmente si la subasta resulta desierta el banco se la adjudica a un 60% del valor de tasacion.
    Esto incentiva al banco a quedarse con la casa, pues un 60% del valor de tasacion suele ser “un chollo”. Y quedarse con hasta un 40% de deuda con el individuo. Esto suele ser mejor que “dejar ir” la casa a un precio inferior al 60% (digamos un 30%) en la subasta, y quedarse con un 70% de deuda con el individuo. Pensemos que esa deuda “será de mala calidad ya”. Y es que el banco no quiere esa deuda viva con un individuo que tiene “rentas dudosas”. Prefiere quedarse con la casa adjudicada (barata al 60% de tasacion, con margen pues para que suba luego) y algo menos de deuda viva con el individuo.

    Es cuestion de incentivos todo. Por eso si subimos ese 60% al 95% los bancos no tendran tanto incentivo a adjudicarse esas viviendas y no las ejecutaran tan rapidamente !!!

    Un saludo!

    Andrés Alonso

  • Juan  

    Ahh.. ahora tiene mas sentido. O sea que mas que venderla, el banco se la queda por ese precio y ya la vendera o la alquilara cuando pueda.

    BUeno, pero dado que prarla mayoria de creditos conflictivos los precios han bajado mas de un 5% (y aun considerando que todo se ha financiado, i.e. LTV=100%), basicamente significa que el interes del banco es vender la casa al mejor precio, nunca quedarsela.

    Por ejemplo, se subasta una casa que fue tasada por 100k con un prestamo de 100 (LTV=100k). Ahora vale 70k. Se subasta y se ofrecen tan solo 30k. Creo que el banco preferiria tener 70k de
    deuda (aun de mala calidaad) con el individuo que 5k de deuda y -25k de perdidas (95%*100k-70k).

    Yo creo que mientras este por debajo del precio de mercado, el banco estara contento de adjudicarse la casa (a no ser que haya alguna oferta mejor en la subasta). Lo mas justo seria que se adjudicara a precio de mercado.

  • […] Hipotecaria es un pilar fundamental para nuestro sistema financiero, lo hemos dicho varias veces en Sintetia. ¿Cuáles son, a tu juicio, los puntos más débiles de esta […]

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