¿Otra (mini)burbuja inmobiliaria?

19 octubre 2010

El próximo mes de enero entra en vigor una de las principales medidas tomadas por el ejecutivo en mayo de 2009 como respuesta a la necesidad de un cambio de modelo productivo: el fin de la deducción por la compra de la vivienda habitual para rentas superiores a 24.100 euros.

La medida podría haber sido mucho más ambiciosa, pero solo afectará a las nuevas compras realizadas a partir de enero de 2011. Las presiones sobre los mercados de deuda soberaba no habían comenzado durante la fecha del anuncio, hace ya año y medio, por lo que es improbable que su motivación última fuese la recaudación. La principal motivación, con la demanda agregada en caída libre, fuese el adelantar la decisión de compra de vivienda para tratar de reanimar al mercado, aún a costa de deprimirlo tras la entrada en vigor de la medida.

Enero se acerca y El País trata el tema del fin de la deducción a través del artículo “Otra (mini)burbuja inmobiliaria”. Es necesario aclarar algunos mitos al respecto.

  • No existe ninguna (mini)burbuja en la vivienda. Una burbuja es una desviación del precio de un activo de su valor fundamental (si es que alguien se atreve a decidir a priori cuál es ese valor fundamental). El que algunos compradores adelanten su decisión de compra y se realizen más transacciones es un comportamiento absolutamente racional: los agentes están interiorizando la información disponible y respondiendo a ella (algo a tener en cuenta a la hora de criticar el supuesto de racionalidad en la macroeconomía).
  • El fin de las desgravaciones no afecta tanto al comprador como se transmite desde los medios. En primer lugar, para hallar la cuantía total del ahorro por la deducción no es correcto sumar la devolución de hoy con la de dentro de treinta años, pues no son lo mismo 1.000 euros hoy que 1.000 euros dentro de treinta años. El artículo de El País indicaba que la devolución “puede suponer a lo largo de la vida de la hipoteca un ahorro total en torno al 10%”. Si descontamos correctamente esas rentas (por ejemplo, con una tasa de descuento del 3,5%), el resultado es que el ahorro es aproximadamente de un 6% en vez de el 10%.
  • Pero el argumento más fuerte es el siguiente: ¿qué agente sufrirá en mayor medida el fin de la subvención? La teoría económica es muy clara al respecto: todo impuesto, subvención o su retirada repercute sobre la renta del factor más inelástico del proceso. La subida del impuesto al tabaco en general la sufre el consumidor, que es quien menos dispuesto está a cambiar su comportamiento. En cambio, si en vez de poner un impuesto genérico al tabaco lo ponemos a una marca concreta, la que sufrirá el impuesto será dicha marca, porque el consumidor elegiría otra si el precio no se ajustase a la baja. Del mismo modo, en el sector inmobiliario, el factor más inelástico es el suelo urbano. Todo impuesto o subvención a la vivienda es una imposición o subvención de las rentas del suelo, por una razón muy sencilla: el suelo hoy en día no tiene casi ningún uso alternativo. Si bien es cierto que a un solar se le puede dar un uso agrícola, la diferencia de rentabilidad es tan abismal que nadie que tuviese pensado construir un bloque de viviendas cambiará de idea y plantará maíz por la desaparición de una subvención implícita a la construcción.

El fin de la deducción es una excelente noticia desde el punto de vista económico, pues pone fin a una transferencia flagrante de recursos del sector público hacia los poseedores de suelo urbano. La cuantía de la subvención implícita, sea del tamaño que sea, se verá reflejada casi completamente en el precio, porque el poseedor de suelo se enfrenta a una única decisión: “¿construyo en mi suelo o lo destino a otro uso?”, mientras el comprador tiene una amplísima oferta donde elegir si decide comprar. Ello quizás requiera un cierto tiempo, dada la inelasticidad a la baja del precio nominal de la vivienda, pero a medio plazo el mercado habrá interiorizado el cambio.

Eso sí, dado el límite arbitrario de los 24.100, es bastante probable que aparezcan formas muy curiosas de discriminación de precios… ¡de forma inversa! Los vendedores sabrán que un sueldo de 24.000 euros tendrá un 6% más de capacidad adquisitiva que uno de 25.000 a la hora de comprar vivienda. Una posible táctica consistiría en fijar un precio un 6% superior al que el vendedor considerase “de mercado” y, en la negociación posterior, ajustar en función de la renta que estimen tenga el comprador. ¡De nuevo la racionalidad (en este caso perversa) de los individuos!

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Artículo escrito por Abel Fernández

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