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La importancia de la correcta medición de los precios de la vivienda


Abel Fernández
La importancia de la correcta medición de...

Tenemos un problema muy serio con las estadísticas de precios de vivienda. El siguiente gráfico, del Bureau of Economic Analysis de EEUU, lo resume perfectamente:

 

 

El gráfico muestra la variación de precios de la vivienda y del conjunto de la cesta del IPC estadounidense. El peso de la vivienda en el total de la cesta es del 40%. Del gráfico se extrae que:

a) En términos nominales, el precio de la vivienda todavía no ha empezado a caer en EEUU.
b) En términos reales, el precio de la vivienda habría comenzado a caer a finales de 2009 (punto de corte entre la línea de la vivienda y la de la “core inflation”.

Lo cual es, de acuerdo con las estadísticas más fiables sobre la evolución de la vivienda (ver Índice Case-Shiller), completamente falso. El problema es serio porque la inflación es el dato-nucleo de la política monetaria, tanto de la actual como de la que pueda emerger en el futuro.

a) Por un lado, si lo que la autoridad monetaria persigue es una inflación estable, flaco favor hace el desconocer en absoluto la realidad sobre el 40% de su composición. El precio de los alquileres puede estar desplomándose y el INE no sería capaz de incorporarlo al IPC, por mucho que sus responsables sean conscientes de ello.

b) Por otro lado, la futura política monetaria podría pasar a considerar la estabilidad del PIB nominal como objetivo central de la regulación. Para ello se necesitaría, nuevamente, una correcta evolución del precio de la vivienda para la estimación del volumen total de servicios generados por la vivienda.

Sin buena información, la respuesta óptima a las variaciones de demanda agregada es imposible. La Zona Euro podría sumirse en una caída real de la demanda agregada sin que la autoridad monetaria se percatase. O podría volver a generarse una burbuja inmobiliaria sin que la autoridad detectase su magnitud.

Es sencillo ilustrar parte del problema en la medición si nos fijamos en el caso de los alquileres. La mayoría de los mismos incluyen una cláusula de revisión anual de la renta equivalente al IPC. Es decir, la comparación “like-for-like” está atada de pies y manos a un tipo de contrato estándar con una cláusula absurda desde el punto de vista económico: si la inflación es un fenómeno monetario que afecta a toda la cesta de bienes, ¿por qué fijar el precio de un bien a la media de la cesta de referencia? De este modo es imposible que se produzcan ajustes vía precios. Si cae la demanda agregada de vivienda, el ajuste se producirá vía cantidades mientras el índice es incapaz de recoger esta caída.

El problema ya ha sido tratado por Luis Garicano en este post en Nada es Gratis.

Otros problemas con la medición del IPC han sido también tratados aquí en Sintetia (en concreto, el sesgo de calidad en el IPC)

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