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¿Hipoteca o Alquiler?


Andrés Alonso
¿Hipoteca o Alquiler?
Una misma vivienda, mismas condiciones económicas. El alquiler cuesta 1.000 euros al mes. La cuota hipotecaria le cuesta 1.000 euros al mes. ¿Qué prefieren? La mayoría de personas (al menos en España) apostaríamos que se decanta por pagar la hipoteca. El argumento más utilizado es que “nos da derecho a la propiedad” de la vivienda, mientras que en cambio el alquiler es “tirar el dinero a un fondo perdido”. El problema de este razonamiento es que nos estamos dejando en nuestro análisis algo muy importante: el riesgo asociado a cada producto financiero. Cuando compramos una casa mediante financiación ajena (hipoteca) estamos solicitando un importe nominal monetario que nos es reintegrado en la fecha valor para poder pagar la vivienda. En cambio, cuando pagamos un alquiler, estamos entrando en un producto financiero en el que no hay intercambio de nominales, sino sencillamente de flujos periódicos, en concreto, una renta a cambio de un usufructo de uso y disfrute. Esto significa que una hipoteca conlleva para el deudor un riesgo muy superior al de un alquiler. Se trata del “riesgo de nominal”. Ya que si impagamos en una hipoteca estamos fallando en el pago de un nominal elevado, el cual, bajo la legislación de embargos española, es un peso muy importante para el individuo. En cambio, si fallamos en el pago de un alquiler, la pérdida esperada es mucho menor para el acreedor, por lo que el riesgo del mismo es ampliamente menor a la hipoteca. En resumen, la hipoteca nos da derecho de propiedad, el cual es más valorado que el derecho de usufructo que nos otorga el alquiler. Pero al mismo tiempo, introduce un endeudamiento que se debería ponderar mucho en la valoración financiera de los individuos. Así, ante una situación de igual precio financiero entre hipoteca y alquiler, financieramente podemos considerar que existen razones para estar en situación de equilibrio: la hipoteca nos da “la propiedad”, la cual es mejor que “el usufructo”, pero por el contrario, nos da un endeudamiento con nominales elevados, carga que no nos da el alquiler. Dicho esto, parece que para el caso de la vivienda en España las finanzas clásicas no justifican la marcada preferencia de la propiedad vs alquiler. La respuesta puede estar en las finanzas conductuales, las cuales introducen sesgos psicológicos a los precios financieros mediante funciones de utilidad. Así, para los españoles el parámetro “propiedad” pondera mucho más que el parámetro de riesgo asociado “volumen de deuda”. Se trata de un sesgo o preferencia psicológica, que justifica desvíos de las valoraciones financieras objetivas. Típicamente en España la sabiduría popular confirma que “la hipoteca es lo último que se deja de pagar”. Esta visión, lejos de justificarse por una solidaridad con el sistema financiero nacional (acreedor de las hipotecas) puede, bajo este marco de análisis, justificarse como la consecuencia lógica de (i) ponderar mucho la propiedad vs el alquiler, por encima de los precios financieros clásicos, y (ii) una ley de embargos en España muy penosa y poco ágil para el potencial individuo embargado. Tal y como explica Tano Santos en el blog NeG, en España no resulta nada fácil fallar en el pago de la deuda. Ya que en tal caso típicamente se debe proceder a la entrega de la vivienda hipotecada a la entidad financiera, la cual subastará o se adjudicará típicamente por un valor muy inferior al valor de tasación, quedando el deudor sin vivienda y con deuda viva por el importe no recuperado por la entidad vía la adjudicación de la vivienda. Es decir, uno se queda “sin casa y con deuda”. Esto, bien conocido, obliga a los españoles a “no fallar en su deuda hipotecaria”, presionando a la baja la movilidad del stock de vivienda. Podemos ahora tratar de ver puntos de actuación con este análisis para equilibrar la distribución entre propiedad y alquiler:
  • La deuda hipotecaria está ya bien castigada financieramente, en cambio, el parámetro de valoración del riesgo de esta deuda sigue bajo. Sería entonces mejor tratar de elevar el precio de dicho parámetro, incrementando las cuotas hipotecarias de manera que, por ejemplo, cuotas hipotecarias de 1.000 euros posibilitaran comprar casas que en alquiler nos costarían menos, digamos 800 euros. Una forma es limitando el vencimiento máximos de las hipotecas.
  • El parámetro de valoración del usufructo: este parámetro esta condicionado tanto por la oferta como la demanda de alquiler. Sería interesante elevar el parámetro de la oferta de alquiler (menos condicionado culturalmente), mediante más salvaguardas para los arrendadores de que estarán poniendo a disposición sus viviendas solamente para el usufructo de terceros, sin riesgo legal de ocupación o creación de desperfectos en las mismas. De esta manera, el parámetro psicológico resultante de la oferta y demanda puede mejorar significativamente, inclinando la balanza más hacia el usufructo que la propiedad.
Andrés Alonso
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Comentarios

  • Anónimo

    Hay otros riesgos que no se mencionan al no tener una naturaleza estrictamente financiera y que también son importantes.

    – Flexibilidad: La compra de una vivienda tiene una serie de costes fijos (ITP) adicionales a la del simple traslado. Además al ser un mercado relativamente ilíquido en situaciones normales su venta no tiene porque ser ágil ni barata. Ya en riesgos financieros, con vaivenes en los precios del mercado en general (al final el ladrillo no subía siempre) te encuentras con mayores riesgos por el activo.
    Así, una ventaja del alquiler y una penosidad de la propiedad es que tienes una mayor flexibilidad. Te sale un trabajo lejos de tu actual residencia y te puedes cambiar ahorrando en costes de transporte.
    Esa flexibilidad no creo que esté bien valorada por la gente de España, ya que el espíritu colectivo que detecto es que te tienes que querer morir en el municipio donde naciste, si no eres sospechoso de algo.

    – A favor de la propiedad, serían las inversiones específicas y los problemas de riesgo moral.
    En una casa en propiedad puedes hacer mejoras que no podrías hacer en una en alquiler, para adaptarla a tu gusto (por ejemplo poner un aire acondicionado). Sin embargo también es verdad que si en algún momento deseas ese aire acondicionado, puedes cambiarte a una casa en alquiler que lo tenga.
    El problema de riesgo moral viene dado sobre todo por el cuidado de los enseres de la casa y las propias instalaciones. No es posible hacer contratos completos sobre el deterioro de los mismos, así que en muchos casos te puedes encontrar una oferta insuficiente o a un precio demasiado elevado.
    Con la propiedad este problema desaparece.

    Roque

    • Article Author
  • Anónimo

    Entonces…… ¿los que compramos una casa somos más “risk-taker” que los que alquilan?….
    Jonás

    • Article Author
  • Anónimo

    @ Roque: completamente de acuerdo. Mi intencion no es analizar la casuistica completa, solo levantar reflexion sobre un punto: el riesgo no percibido de que una hipoteca es una deuda mucho mas importante que un alquiler. Comparto 100% el resto de tu analisis. Gracias.

    @ Jonas: en terminos de endeudamiento, sí. Un hipotecado tiene mucho mas riesgo financiero que un alquilado. En terminos de “utilidad global” el ejercicio se debe completar, por ejemplo, con el analisis de Roque. Gracias.

    Este post tan solo trata de “luchar” contra la comparacion: cuota hipotecaria vs renta alquiler. Esta comparacion es financieramente erronea. Obviamente, la decision de comprar es mucho mas amplia.

    Andres

    • Article Author
  • Anónimo

    según este análisis queda claro que sí…. “pero tranquilo que el tocho siempre sube”…. y acaba siendo una “excelente” inersión… excepto cuando llega la crisis…

    • Article Author
  • Anónimo

    Lo que no menciona el articulo es que el riesgo asociado a la hipoteca por su elevado endeudamiento nominal desaparece casi por completo cuando pensamos que aunque no paguemos la hipoteca tendremos que vivir en algún lado y eso sólo puede ser de alquiler. Si el precio del alquiler es el mismo no parece buena opción. Por lo tanto, si no podemos pagar el alquiler viviremos en la calle, por lo que tampoco hay mucho problema en vivir en la calle lleno de deudas o sin ellas.

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