¿Qué está sucediendo con la vivienda?

Resulta curioso cómo la cobertura de noticias de economía sigue un patrón parecido a la del resto de ámbitos. Los medios se olvidan pronto de una desgracia para cubrir la siguiente y saciar el apetito del lector por la novedad. Algo así ha ocurrido en España con la vivienda. Estuvo en el ojo del huracán al principio de la crisis, al ser su factor más determinante, pero su oleada de repercusiones ha ido borrando las referencias a la misma del mapa mediático. Para intentar
subsanar este problema, en Sintetia haremos un esfuerzo por sacar el tema de nuevo a la luz.

¿Qué está pasando con los precios de la vivienda? ¿Cuál es el stock actual de viviendas sin vender? ¿En qué balances se encuentran dichas viviendas? ¿Cuál es un suelo razonable para el precio de la vivienda? ¿Qué depreciación se produciría en los activos bancarios de reconocer las pérdidas totales causadas por el estallido de la burbuja? ¿Qué porcentaje de caída de precios puede cubrir el FROB antes de que parte de nuestro sistema bancario quede descapitalizado?

La respuesta a todas estas preguntas es muy incierta. El problema se encuentra en que tanto las transacciones reales como los datos de los stocks están siendo objeto de fuerte manipulación con la connivencia de nuestras instituciones políticas. Hasta el Banco de España, que creó en su día la provisión contracíclica como medida prudencial, ha sido laxo con el sistema bancario, permitiendo a los bancos no consolidar apropiadamente en sus balances su stock de vivienda,
actualmente en forma de participaciones industriales.

Pero parte de la solución a la crisis se encuentra en la vivienda. El problema de incertidumbre que ha generado es enorme, y si los mercados necesitan algo para funcionar es precisamente lo contrario: certidumbre. Durante estos dos últimos años, los capitales han estado huyendo de todo aquello que tuviera que ver con la vivienda y sólo el respaldo explícito de los países al sistema financiero logró que el crédito volviera a fluir con un mínimo de normalidad.

El punto de partida del debate

Buscaremos la opinión y la colaboración de expertos del mercado e intentaremos presentar la información de manera comprensible. Para motivar el debate, comenzamos rescatando un gráfico bien conocido que resume brillantemente el problema: la evolución en el tiempo de los precios de la vivienda en comparación con los salarios medios anuales de diversos países.

El gráfico ha sido elaborado por José García-Montalvo y ha sido extraído del capítulo sobre vivienda del libro 25 propuestas de reforma estructural de la economía española, editado por Fedea:

Precios de la vivienda - Evolución comparada

El gráfico es elocuente. Para que España vuelva a una situación de normalidad histórica y comparativa, es necesario que el precio de la vivienda caiga alrededor de un 50%. La lógica económica está detrás de la estabilidad histórica de precios: en ausencia de restricciones naturales de suelo (España no es Hong Kong ni Singapur), la construcción es una actividad sometida a rendimientos constantes a escala. Es decir, la curva de oferta a largo plazo en situaciones de normalidad debería ser absolutamente plana, por lo que una subida de la demanda debería ajustarse a través de las cantidades y no a través de los precios, como ha sucedido durante los últimos años. Este es el punto de partida de nuestro análisis.

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